Nhà ở khu quy hoạch chưa có dự án vẫn là nhà của mình: vẫn được ở, sửa chữa, mua bán, cho thuê, thế chấp theo quy định. Chỗ hay vướng là xây mới, nâng tầng, mở rộng, nhất là khi phần đất nằm trong lộ giới hay chức năng khác đất ở; và giá giao dịch sẽ phản ánh rủi ro đó.
Ở bán đảo Thanh Đa, nhiều gia đình sống trong trạng thái này lâu tới mức quên mất mình được làm gì. Có nhà không dám thay mái vì nghĩ "đất quy hoạch thì đụng vào là bị phạt", có nhà thì xây thẳng thêm tầng mà không hỏi ai rồi bị lập biên bản. Cả hai đều xuất phát từ không biết rõ quyền của mình.
Bài này gom những việc thường gặp, cái gì thường được, cái gì cần xin phép, cái gì nên tránh, và một nguyên tắc chung: việc lớn thì hỏi trước bằng văn bản.
"Quy hoạch treo" thực ra là gì
Người dân hay gọi chung là quy hoạch treo cho tình trạng đất đã được vẽ chức năng khác trên bản đồ quy hoạch, như cây xanh, đường, công trình công cộng, nhưng nhiều năm không có dự án, không thu hồi, không ai làm gì. Người có đất bị kẹt giữa: không bị lấy, nhưng cũng không được làm như bình thường.
Luật đất đai đã có những quy định nhằm hạn chế tình trạng này, theo hướng nếu kế hoạch sử dụng đất đã công bố mà quá thời hạn không thực hiện thì phải điều chỉnh, huỷ bỏ hoặc công bố lại, và người có đất được thực hiện các quyền của mình. Chi tiết áp dụng cho từng trường hợp cần đối chiếu văn bản hiện hành, nhưng tinh thần chung là người dân không bị treo quyền vô thời hạn.
Cần phân biệt hai lớp. Bản đồ quy hoạch nói đất được định hướng làm gì trong tương lai. Kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi mới là cái quyết định khi nào lấy. Nhiều thửa đất ở bán đảo nằm ở lớp thứ nhất mà chưa bao giờ chạm tới lớp thứ hai.
Vì vậy câu hỏi đúng không phải "đất mình có dính quy hoạch không", mà là "đất mình dính quy hoạch gì, phần nào, đã có kế hoạch thực hiện chưa, và với hiện trạng đó mình được làm những gì". Câu hỏi cụ thể thì câu trả lời mới dùng được.
Việc gì thường được, việc gì phải hỏi
Bảng dưới là nguyên tắc chung để biết mình đang ở mức nào. Mỗi trường hợp cụ thể vẫn phải hỏi cơ quan quản lý.
| Việc định làm | Thường thế nào | Nên làm gì trước |
|---|---|---|
| Sơn, chống thấm, thay gạch, sửa điện nước | Là sửa chữa thông thường để giữ nhà ở | Báo hoặc hỏi phường nếu làm lớn, giữ hoá đơn |
| Thay mái cùng kích thước, cùng kết cấu | Thường là sửa chữa | Hỏi phường nếu thay cả hệ khung |
| Nâng nền chống ngập | Có thể đụng tới kết cấu, cao độ | Hỏi trước, có thể cần xin phép |
| Đổ thêm sàn, nâng tầng | Thường phải xin phép, dễ bị hạn chế | Xin thông tin quy hoạch và giấy phép |
| Xây mới toàn bộ | Phụ thuộc chức năng đất, có thể chỉ được cấp phép có thời hạn | Xin văn bản trước khi phá nhà cũ |
| Bán, tặng cho, thừa kế | Vẫn thực hiện được với đất có giấy tờ hợp lệ | Kiểm thông tin quy hoạch trước khi ký |
| Thế chấp vay ngân hàng | Được, nhưng ngân hàng định giá thận trọng hơn | Hỏi nhiều ngân hàng, mang theo thông tin quy hoạch |
| Cho thuê | Được | Ghi rõ trong hợp đồng chuyện có thể thu hồi |
Ranh giới giữa sửa chữa và cải tạo, xây dựng không phải lúc nào cũng rõ. Một bức tường chịu lực bị đục, một tấm sàn được đổ thêm là đã sang loại việc khác. Khi không chắc, hỏi trước một lần đỡ hơn bị đình chỉ giữa chừng.
Giấy phép xây dựng có thời hạn: hiểu cho đúng
Nó là gì. Ở khu đã có quy hoạch được duyệt nhưng chưa thực hiện, cơ quan quản lý có thể cấp phép xây dựng có thời hạn, tức được xây nhưng gắn với thời hạn thực hiện quy hoạch.
Điều kiện đi kèm. Thường có giới hạn về quy mô, số tầng, kết cấu để dễ tháo dỡ khi cần. Chi tiết ghi trong giấy phép.
Cam kết tự tháo dỡ. Người được cấp phép thường phải cam kết tự tháo dỡ khi nhà nước thực hiện quy hoạch.
Chuyện bồi thường phần xây. Phần công trình xây theo giấy phép có thời hạn có thể không được bồi thường như công trình bình thường. Đọc kỹ điều này trước khi bỏ nhiều tiền.
Hết hạn mà quy hoạch chưa làm. Thường có cơ chế xem xét gia hạn hoặc điều chỉnh. Hỏi cơ quan cấp phép khi gần tới hạn.
Đừng nhầm với không cần phép. Có giấy phép có thời hạn vẫn là có phép. Xây không phép ở khu quy hoạch là rủi ro cả bị xử phạt lẫn không được tính khi bồi thường.
Tính bài toán tiền. Xây một căn nhà kiên cố nhiều tầng trên đất chỉ được phép có thời hạn là quyết định tài chính lớn. Cân nhắc nhu cầu ở thật trong bao lâu.
Mua bán nhà ở khu quy hoạch chưa rõ
Người bán nên chủ động kiểm trước. Có sẵn thông tin quy hoạch thửa đất giúp trả lời thẳng người mua, tránh bị ép giá bằng lời đồn.
Người mua kiểm bằng văn bản. Tra cổng thông tin, hỏi phường, xin văn bản thông tin quy hoạch trước khi đặt cọc.
Ghi điều khoản vào hợp đồng cọc. Ví dụ cọc được hoàn lại nếu kết quả thông tin quy hoạch cho thấy thửa đất dính lộ giới hoặc chức năng khác với điều người bán cam kết.
Phân biệt diện tích. Phần trong lộ giới, phần đất ở, phần đất khác. Giá trị từng phần khác nhau, đừng chỉ nhìn tổng diện tích.
Coi chừng giá "rẻ vì quy hoạch". Giá rẻ có thể hợp lý, cũng có thể vì vấn đề lớn hơn người bán không nói, như tranh chấp, giấy tờ chưa hợp lệ, phần lấn sông.
Coi chừng giá "đắt vì sắp lên". Lời hứa hạ tầng, công viên, cầu mới không phải căn cứ trả giá cao khi chưa có quyết định.
Công chứng, sang tên đầy đủ. Mua giấy tay ở khu quy hoạch là thêm một lớp rủi ro chồng lên lớp rủi ro sẵn có.
Hỏi luật sư khi thửa đất phức tạp. Đất có phần lấn, có nguồn gốc nhiều đời chưa tách, có tranh chấp ranh giới thì một buổi tư vấn đáng tiền.
Sống trong lúc chờ: đừng để nhà xuống cấp
Cái giá lớn nhất của quy hoạch kéo dài thường không phải giá đất, mà là căn nhà bị bỏ mặc. Nhiều nhà ở bán đảo đã chờ đủ lâu để mái tôn mục, dây điện lão hoá, tường thấm qua nhiều mùa triều cường. Người trong nhà sống với những rủi ro đó mỗi ngày.
Những việc giữ an toàn nên làm ngay, không đợi quy hoạch: thay dây điện cũ, lắp thiết bị chống giật, sửa chỗ mái dột trên khu vực có ổ điện, gia cố lan can, cửa sau sát bờ sông nếu nhà có trẻ nhỏ. Đây là sửa chữa thông thường, chi phí không lớn so với rủi ro.
Giữ hoá đơn, ảnh chụp trước và sau mỗi lần sửa. Nếu sau này có kiểm đếm, những giấy tờ này giúp chứng minh hiện trạng và thời điểm, tránh tranh cãi về việc phần nào có từ khi nào.
Và đừng để chuyện chờ đợi quyết định cả cuộc sống. Con cái cần chỗ học, người già cần chỗ nằm khô ráo. Một căn nhà ở được, an toàn, là thứ có giá trị ngay bây giờ, dù quy hoạch sau này đi theo hướng nào.
Câu hỏi thường gặp
Đất dính quy hoạch có được sửa nhà không?
Sửa chữa thông thường để giữ nhà ở được như sơn, chống thấm, sửa điện nước thường được làm. Việc đụng tới kết cấu, nâng tầng, mở rộng thì cần hỏi và có thể phải xin phép. Hỏi UBND phường trước khi làm việc lớn.
Đất quy hoạch cây xanh có được xây nhà mới không?
Tuỳ trường hợp, có thể chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn với quy mô hạn chế, kèm cam kết tháo dỡ khi thực hiện quy hoạch. Phải xin thông tin quy hoạch và giấy phép trước khi phá nhà cũ.
Nhà dính quy hoạch có bán được không?
Được, nếu có giấy tờ hợp lệ và không thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch. Người mua sẽ tính rủi ro vào giá, nên người bán nên có sẵn thông tin quy hoạch để thương lượng minh bạch.
Ngân hàng có nhận thế chấp nhà dính quy hoạch không?
Nhiều ngân hàng vẫn nhận nhưng định giá thận trọng, có khi cho vay thấp hơn hoặc từ chối phần diện tích dính lộ giới. Nên hỏi vài nơi và mang theo văn bản thông tin quy hoạch.
Quy hoạch treo lâu năm thì người dân làm gì?
Có thể gửi kiến nghị tới cơ quan quản lý đề nghị làm rõ kế hoạch thực hiện, điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch không còn phù hợp. Nhờ luật sư về đất đai nếu cần đối chiếu quy định hiện hành cho trường hợp của mình.
