Cầu thang, mái, bể nước, đường ống đứng, điện hành lang của một chung cư là tài sản chung của mọi chủ căn hộ. Ban quản trị là nhóm người được hội nghị nhà chung cư bầu ra để thay mặt các chủ sở hữu lo phần chung đó: thuê đơn vị vận hành, quản lý tiền chung, đứng ra khi cần sửa chữa lớn. Chung cư cũ không có ban quản trị vẫn có thể tự tổ chức một nhóm tự quản, miễn là thu chi công khai, có biên lai và có người chịu trách nhiệm.
Ở cư xá Thanh Đa và nhiều chung cư cũ quanh bán đảo, câu chuyện "tiền chung" là chuyện muôn thuở. Bóng đèn cầu thang cháy cả tháng không ai thay, bể nước trên mái bẩn mà không biết ai lo, nhà góp nhà không. Những dãy nhà được giữ gìn tốt hầu như đều có một nhóm người chịu khó đứng ra, và một cách làm minh bạch đủ để mọi người tin.
Bài này nói về ai chịu trách nhiệm phần chung, ban quản trị hoạt động ra sao, và cách góp tiền chung sao cho đỡ cãi nhau nhất.
Phần nào của chung cư là của chung
Kết cấu chịu lực. Móng, cột, dầm, sàn chịu lực, tường chịu lực của toà nhà.
Mái và sân thượng. Trừ khi giấy tờ có ghi khác, phần mái thường là của chung.
Cầu thang, hành lang, chiếu nghỉ. Lối đi chung, không phải phần mở rộng của căn hộ nào.
Bể nước, máy bơm, đường ống đứng. Hệ thống cấp thoát nước chung tới điểm nối vào từng căn.
Điện chung. Đèn hành lang, cầu thang, đường điện chung, tủ điện tổng.
Sân, lối vào, khu để xe chung. Phần đất và không gian chung quanh chân toà nhà.
Tường bao ngoài. Mặt ngoài toà nhà, dù nằm phía ngoài căn hộ nào.
Hệ thống thoát nước mưa, bể phốt chung. Phần ít ai nghĩ tới cho tới khi tắc, bốc mùi.
Giấy tờ quyết định cuối cùng. Phạm vi sở hữu riêng, chung được ghi trong giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán, hồ sơ toà nhà. Khi tranh chấp, căn cứ là giấy tờ.
Ban quản trị là gì và làm gì
Theo quy định về nhà ở, các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư họp hội nghị nhà chung cư, là nơi quyết định những việc lớn của toà nhà, trong đó có bầu ban quản trị. Ban quản trị là người đại diện, không phải chủ nhà. Họ được giao việc, phải báo cáo lại, và có thể bị bầu lại.
Việc của ban quản trị thường gồm: thay mặt các chủ sở hữu ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, theo dõi việc thu chi các khoản chung, đứng ra tổ chức khi cần bảo trì, sửa chữa phần chung, làm đầu mối giải quyết va chạm, và làm việc với chính quyền khi có chuyện liên quan tới toà nhà, kể cả chuyện kiểm định, cải tạo.
Ở chung cư cũ, mô hình này nhiều khi chỉ có trên giấy. Có toà chưa từng có ban quản trị, có toà đã bầu một lần rồi để đó nhiều năm, người trong ban chuyển đi hoặc mất. Có nơi việc quản lý từ trước giao cho một đơn vị nhà nước, sau đó bỏ ngỏ. Muốn biết toà nhà mình đang ở tình trạng nào, hỏi tổ dân phố và UBND phường.
Nếu toà nhà đủ điều kiện mà chưa có ban quản trị, các hộ có thể đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư. Thủ tục và điều kiện cụ thể, như số lượng người tham dự, cách bầu, cần đối chiếu quy định hiện hành; phường thường có thể hướng dẫn hoặc hỗ trợ tổ chức lần đầu.
Khi không có ban quản trị: tự quản vẫn làm được
Nhiều dãy chung cư cũ sống bằng tự quản: một vài người có uy tín, thường là người ở lâu, người đã nghỉ hưu có thời gian, đứng ra thu tiền đèn cầu thang, tiền rửa bể nước, tiền thuê người quét dọn. Cách này chạy được nhiều năm nếu người đứng ra minh bạch, và đổ vỡ rất nhanh nếu có một lần mập mờ.
Để tự quản bền, nên có vài nguyên tắc đơn giản ngay từ đầu. Thu khoản gì, bao nhiêu, mỗi tháng hay mỗi đợt, được cả dãy đồng ý trong một buổi họp có ghi biên bản. Người giữ tiền và người ghi sổ nên là hai người khác nhau. Mỗi khoản chi có hoá đơn hoặc giấy biên nhận, dán công khai ở chân cầu thang hoặc gửi ảnh vào nhóm nhắn tin của dãy.
Một việc nhỏ mà hiệu quả: định kỳ, như mỗi quý, dán một tờ tổng kết thu chi ngắn gọn. Ai muốn xem chi tiết có thể xem sổ. Người đứng ra quản lý cũng được bảo vệ, vì không ai nghi ngờ được khi mọi thứ đã công khai.
Tự quản có giới hạn. Nó đủ cho những khoản nhỏ và đều đặn, nhưng khó với những việc lớn như chống thấm mái, thay toàn bộ ống đứng, sửa cầu thang. Những việc đó cần sự đồng ý rộng hơn và cần căn cứ, đó là lúc nên tính tới ban quản trị chính thức.
Những khoản chung hay gặp và cách tính
Mỗi toà nhà một kiểu, bảng dưới chỉ là các khoản hay gặp và cách chia thường được thoả thuận. Con số cụ thể do chính các hộ quyết.
| Khoản | Dùng vào việc gì | Cách chia hay gặp |
|---|---|---|
| Điện chung | Đèn hành lang, cầu thang, máy bơm | Chia đều theo căn, hoặc theo hoá đơn từng tháng |
| Vệ sinh | Quét dọn cầu thang, sân, thu gom rác | Chia đều theo căn |
| Rửa bể nước, thông cống | Vệ sinh định kỳ bể chứa, hút bể phốt | Thu theo đợt khi làm |
| Sửa nhỏ phần chung | Thay bóng đèn, sửa vòi, sơn lan can | Quỹ dự phòng nhỏ thu hàng tháng |
| Sửa lớn phần chung | Chống thấm mái, thay ống đứng, sửa cầu thang | Thu theo phương án được cả dãy đồng ý, có thể theo diện tích căn |
| Bảo vệ, trông xe | Nếu có người trông | Theo số xe hoặc theo căn |
| Phòng cháy chung | Bình chữa cháy hành lang, đèn sự cố | Chia đều, thu một lần và nạp lại định kỳ |
Chung cư bán theo luật mới thường có khoản kinh phí bảo trì phần chung nộp khi mua căn hộ. Chung cư cũ phần lớn không có quỹ này, nên việc sửa lớn gần như luôn phải góp thêm. Biết trước điều đó để không bất ngờ khi mái dột lần đầu.
Những lý do cãi nhau quanh tiền chung và cách tránh
"Tầng trệt không dùng cầu thang." Hay gặp khi chia tiền điện cầu thang. Thoả thuận từ đầu, có thể giảm cho tầng trệt, nhưng ghi rõ để khỏi tranh cãi mỗi tháng.
"Tầng trên cùng mới cần sửa mái." Mái dột thì tầng trên chịu trước, nhưng mái là phần chung, nước thấm lâu ngày ăn vào kết cấu cả toà.
Nhà cho thuê không ai đóng. Chủ nhà bảo người thuê đóng, người thuê bảo chủ nhà. Thống nhất với chủ nhà là người chịu trách nhiệm cuối.
Thu mà không thấy làm. Chi tiêu không công khai là nguồn mất lòng tin lớn nhất. Dán hoá đơn, chụp ảnh trước và sau khi sửa.
Người đứng ra bị nghi. Tách người giữ tiền và người ghi sổ, đổi người định kỳ nếu được.
Quyết việc lớn chỉ vài nhà. Sửa lớn cần được số đông đồng ý, có biên bản họp, không để vài nhà quyết rồi bắt cả dãy góp.
Nhà không đóng mà vẫn hưởng. Khó tránh hoàn toàn. Nói chuyện riêng, mềm mỏng; công khai danh sách đã đóng thay vì danh sách chưa đóng.
Mâu thuẫn kéo dài. Nhờ tổ dân phố, hoà giải viên ở cơ sở hoặc UBND phường. Đừng để một khoản tiền nhỏ thành thù xóm.
Lập ban quản trị hoặc tổ tự quản: bắt đầu từ đâu
Với một dãy nhà chưa có ai lo phần chung, những bước đầu thường thế này.
- Gom vài người quan tâm. Ba bốn hộ cùng muốn làm là đủ để bắt đầu.
- Hỏi phường về tình trạng toà nhà. Toà đã từng có ban quản trị chưa, ai đang quản lý, có hồ sơ gì.
- Liệt kê việc cần làm. Đèn cầu thang, bể nước, rác, thấm mái. Danh sách cụ thể giúp mọi người thấy vì sao cần góp.
- Họp cả dãy. Báo trước, chọn giờ nhiều người rảnh, ghi biên bản, có danh sách người dự.
- Thống nhất cách thu chi. Khoản gì, bao nhiêu, ai giữ, ai ghi, công khai ở đâu.
- Bắt đầu bằng việc nhỏ, thấy ngay. Thay đèn cầu thang, dọn hành lang. Kết quả nhìn thấy được tạo lòng tin cho việc lớn sau.
- Khi đủ điều kiện, tính tới hội nghị nhà chung cư. Để có ban quản trị chính thức, đặc biệt khi toà nhà bắt đầu được nhắc tới chuyện kiểm định, cải tạo.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư cũ có bắt buộc có ban quản trị không?
Quy định về nhà ở có yêu cầu thành lập ban quản trị với nhà chung cư đủ điều kiện về quy mô. Điều kiện cụ thể nên hỏi phường hoặc đối chiếu văn bản hiện hành; toà nhỏ có thể tự quản theo thoả thuận của các hộ.
Ai chịu tiền sửa mái chung cư bị dột?
Mái thường là phần sở hữu chung, nên chi phí sửa do các chủ sở hữu cùng đóng góp theo thoả thuận hoặc theo quy định quản lý toà nhà, không phải riêng nhà tầng trên cùng.
Nhà không chịu đóng tiền chung thì làm sao?
Trước hết nói chuyện riêng, giải thích khoản thu dùng vào việc gì. Nếu kéo dài, nhờ tổ dân phố, hoà giải ở cơ sở. Khoản thu được thống nhất bằng biên bản họp sẽ có căn cứ hơn.
Ban quản trị có được giữ tiền của cư dân không?
Ban quản trị quản lý các khoản chung theo quy chế được hội nghị nhà chung cư thông qua, phải công khai thu chi và chịu sự giám sát của các chủ sở hữu. Cư dân có quyền đề nghị xem sổ sách.
Chung cư cũ có quỹ bảo trì không?
Phần lớn chung cư cũ không có khoản kinh phí bảo trì nộp khi mua như chung cư bán theo luật mới. Vì vậy việc sửa lớn phần chung thường phải góp thêm theo từng đợt.
