Sửa căn hộ chung cư cũ được làm những việc bên trong không đụng tới kết cấu: lát lại gạch, sơn, đi lại điện nước, làm bếp, đóng tủ, thay cửa. Những thứ không được tự ý đụng là tường chịu lực, dầm, cột, sàn bê tông, vị trí ống thoát chung, và mọi kiểu cơi nới ra ngoài căn hộ. Trước khi làm, báo ban quản trị nếu có và nói chuyện với hàng xóm.
Ở các chung cư cũ quanh bán đảo Thanh Đa, phần lớn căn hộ đã qua tay nhiều đời chủ, mỗi đời sửa một kiểu. Có căn đã bị đục thông phòng, có căn nâng nền cao lên vì sợ nước, có căn cơi nới ban công thành phòng. Người mua sau thừa hưởng tất cả, kể cả những rủi ro không nhìn thấy.
Bài này dành cho người sắp sửa căn hộ: những việc nên làm, những việc phải tránh, vì sao, và cách làm cho êm với cả dãy nhà.
Những việc thường được làm bên trong căn hộ
Lát lại gạch nền. Nên bóc lớp gạch cũ thay vì lát chồng, để không tăng tải trọng lên sàn và không nâng cao độ nền làm cửa kẹt.
Sơn lại, xử lý ẩm tường trong. Cạo lớp sơn bong, xử lý chống ẩm, sơn lại; nên chọn sơn chịu ẩm vì ở gần sông.
Đi lại toàn bộ dây điện. Gần như là việc bắt buộc với căn hộ cũ. Dây cũ lão hoá vỏ, tiết diện nhỏ, không chịu được tải máy lạnh, bếp từ ngày nay.
Thay ống cấp nước trong căn. Ống sắt mạ kẽm cũ gỉ bên trong, nước đục, dễ rò. Thay bằng ống nhựa chịu nhiệt phù hợp.
Làm lại chống thấm nhà vệ sinh. Việc nên làm cho căn của mình và cho cả nhà tầng dưới. Làm đúng: bóc tới lớp bê tông, chống thấm, ngâm nước thử trước khi lát.
Thay cửa, thay khung cửa sổ. Giữ nguyên kích thước ô chờ trên tường, không đục rộng thêm.
Làm bếp, tủ, kệ. Tủ treo nên bắt vào tường gạch đủ dày hoặc vào cột, dầm bằng vít nở phù hợp, không treo đồ nặng lên vách mỏng.
Thay thiết bị vệ sinh cùng vị trí. Đổi bồn cầu, lavabo, sen tắm mà giữ vị trí thoát cũ là việc an toàn.
Làm trần thạch cao. Nhẹ, che được dây điện mới. Chú ý chừa lỗ thăm để kiểm tra trần bê tông phía trên.
Những thứ không được tự ý đụng tới
Tường chịu lực. Ở nhiều chung cư cũ, một số tường gạch hoặc bê tông tham gia chịu lực. Đục thông phòng, mở cửa mới trên tường này có thể làm yếu cả trục nhà.
Dầm, cột. Không cắt, không khoan lỗ lớn xuyên dầm để đi ống, không đục lõm để giấu dây.
Sàn bê tông. Không đục sàn để hạ nền nhà vệ sinh hay đi ống mới xuống tầng dưới.
Nâng nền nặng. Đổ thêm một lớp vữa dày để nâng nền tăng tải trọng lên sàn đã cũ đáng kể. Nếu cần nâng nền, hỏi kỹ sư và dùng giải pháp nhẹ.
Dời nhà vệ sinh, bếp sang vị trí khác. Ống thoát của căn hộ nối vào ống đứng chung. Dời xa thì ống phải chạy dài, dốc không đủ, dễ tắc và thấm xuống nhà dưới.
Cơi nới ban công, lô gia. Xây tường bao ban công thành phòng, đổ thêm sàn chìa ra ngoài là tăng tải lên cấu kiện vốn đã yếu nhất, lại là vi phạm.
Đóng "chuồng cọp" kín. Lồng sắt ra ngoài mặt tiền không có lối thoát là bẫy khi cháy; nếu có lồng phải có cửa mở được từ bên trong.
Đụng vào phần chung. Hành lang, cầu thang, mái, tường ngoài, hộp kỹ thuật không phải của riêng căn nào.
Thay đổi mặt ngoài tuỳ tiện. Đục thêm cửa sổ ra tường ngoài, gắn cục nóng máy lạnh chỗ bất kỳ có thể ảnh hưởng kết cấu và hàng xóm.
Vì sao chung cư cũ nhạy cảm hơn nhà phố
Một căn nhà phố là một khối riêng: chủ nhà đục gì, sửa gì, phần lớn hậu quả rơi vào chính căn nhà đó. Chung cư thì khác. Một bức tường của căn tầng hai có thể đang đỡ một phần tải trọng của bốn tầng phía trên. Một lỗ khoan qua dầm của căn này làm yếu cấu kiện mà cả dãy cùng dựa vào.
Chung cư cũ còn có thêm hai yếu tố. Một là vật liệu đã già: bê tông có thể đã bị ăn mòn, thép đã gỉ ở những chỗ không ai thấy, nên biên an toàn không còn như lúc mới xây. Hai là nhiều đời chủ đã sửa chồng lên nhau, không ai còn giữ bản vẽ, không ai biết chắc căn bên cạnh đã đục bỏ bức tường nào.
Vì vậy nguyên tắc với chung cư cũ là làm nhẹ đi chứ đừng làm nặng thêm. Bóc lớp gạch cũ trước khi lát mới, chọn vật liệu nhẹ cho vách ngăn, không chất bồn nước, bể cá, két sắt nặng lên ban công. Mỗi lựa chọn nhỏ cộng lại là tải trọng của cả toà nhà.
Và khi không chắc bức tường nào chịu lực, hãy coi như nó chịu lực cho tới khi có kỹ sư xác nhận ngược lại. Chi phí mời một kỹ sư xem nhà trước khi sửa rất nhỏ so với hậu quả nếu đục sai.
Trình tự chuẩn bị trước khi sửa
Làm đủ các bước này thì việc sửa nhà ít bị đình lại giữa chừng và ít va chạm với hàng xóm.
- Khảo sát hiện trạng. Ghi lại vết nứt, chỗ thấm, chụp ảnh toàn bộ căn hộ và cả trần nhà tầng dưới nếu được, để sau này không bị đổ oan.
- Hỏi về kết cấu. Nhờ kỹ sư xem nếu định đụng tới tường, nâng nền, dời thiết bị vệ sinh.
- Hỏi thủ tục. Sửa chữa bên trong không đụng kết cấu thường không cần giấy phép xây dựng, nhưng nên hỏi ban quản trị hoặc phường xem có cần thông báo, đăng ký gì không.
- Báo hàng xóm. Gõ cửa nhà hai bên và tầng dưới, nói thời gian làm, giờ ồn, số điện thoại liên hệ.
- Thống nhất giờ thi công. Tránh giờ nghỉ trưa, buổi tối, ngày nghỉ nếu toà nhà có quy định.
- Tính đường vận chuyển. Cầu thang chung cư cũ hẹp, không có thang máy; vật liệu và xà bần phải mang tay, cần sắp xếp để không chắn lối đi.
- Thoả thuận đổ xà bần. Không đổ xuống sân chung hay ra bờ sông. Thuê dịch vụ chở xà bần.
- Ký hợp đồng với thợ. Ghi rõ hạng mục, vật liệu, tiến độ, ai chịu trách nhiệm nếu làm hư hại nhà hàng xóm.
Căn tầng trệt sợ nước: nâng nền thế nào cho khỏi hại ai
Ở chung cư cũ gần sông, căn tầng trệt là căn khổ nhất mùa triều cường. Nước từ sân chung tràn vào, cống trong nhà trào ngược. Phản xạ đầu tiên của nhiều nhà là đổ nền cao lên, có nhà nâng tới mức phải cúi đầu khi đi qua cửa.
Nâng nền ở tầng trệt ít lo về tải trọng hơn tầng trên vì nền nằm trên đất, nhưng lại có chuyện khác. Nền căn mình cao lên thì nước dồn sang căn bên cạnh chưa nâng, và hành lang chung trở thành chỗ thấp nhất. Cửa chính phải cắt ngắn, ổ điện phải dời lên, ống thoát phải nối lại với độ dốc mới.
Cách làm êm hơn là bàn chung với các căn tầng trệt cùng dãy: nâng cùng một mức, xử lý thoát nước sân chung, gắn van một chiều cho ống thoát để chặn nước trào ngược. Chi phí chia ra, hiệu quả cao hơn từng nhà tự làm.
Với căn không nâng được nền, các giải pháp nhỏ vẫn giúp nhiều: tấm chắn nước tháo lắp ở cửa, nâng ổ cắm điện lên cao, kê tủ lạnh, máy giặt trên chân cao, để đồ quý và giấy tờ ở kệ trên. Không đẹp bằng nền mới, nhưng không làm hại ai.
Chọn thợ cho chung cư cũ
Hỏi thợ đã từng làm chung cư cũ chưa. Thợ quen nhà phố hay có thói quen đục mạnh tay, đổ nền dày.
Xem họ xử lý chống thấm thế nào. Thợ tốt sẽ nói tới chuyện bóc tới lớp bê tông, ngâm nước thử nhiều giờ. Thợ chỉ nói "quét hai lớp là xong" thì cân nhắc.
Thợ điện riêng. Phần điện nên do người làm điện có nghề, có tính tải, có thiết bị chống giật, không giao cho thợ hồ làm luôn.
Cảnh giác báo giá trọn gói quá rẻ. Thường bù lại bằng vật liệu kém hoặc bỏ bớt bước.
Cảnh giác chiêu "phát sinh". Đục ra mới thấy hư, rồi báo thêm tiền. Có thể đúng thật với nhà cũ, nhưng yêu cầu chụp ảnh, giải thích trước khi đồng ý.
Giữ lại một phần tiền. Thanh toán theo giai đoạn, giữ lại phần cuối sau khi kiểm tra thấm, điện chạy ổn một thời gian.
Có mặt những lúc quan trọng. Lúc bóc nền, lúc chống thấm, lúc đi điện âm tường. Những phần sau này bị che kín, chỉ thấy được lúc đó.
Hỏi hàng xóm đã sửa. Người cùng dãy biết thợ nào làm cẩn thận, thợ nào để lại hậu quả cho nhà dưới.
Câu hỏi thường gặp
Sửa căn hộ chung cư có cần xin giấy phép không?
Sửa chữa bên trong không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng và mặt ngoài thường không cần giấy phép xây dựng. Nhưng toà nhà có thể có quy định thông báo riêng; hỏi ban quản trị hoặc phường trước khi làm.
Làm sao biết tường nào là tường chịu lực?
Không thể chắc chỉ bằng mắt. Tường dày hơn, thẳng hàng giữa các tầng, nằm dưới dầm thường đáng nghi. Cách chắc là nhờ kỹ sư xem hoặc tìm bản vẽ gốc nếu còn. Không chắc thì coi như chịu lực.
Có được dời nhà vệ sinh trong căn hộ chung cư không?
Rất hạn chế. Ống thoát nối vào ống đứng chung, dời xa dễ thiếu độ dốc gây tắc, thấm xuống nhà dưới, và có thể phải đục sàn. Nên giữ vị trí cũ hoặc chỉ dịch rất ít sau khi hỏi kỹ sư.
Lát gạch chồng lên gạch cũ được không?
Không nên với chung cư cũ. Lát chồng tăng tải trọng lên sàn, nâng nền làm cửa kẹt và không xử lý được phần rỗng, thấm bên dưới. Bóc lớp cũ ra rồi làm lại.
Sửa nhà làm nứt trần nhà dưới thì ai chịu?
Thường là bên sửa nhà phải chịu trách nhiệm nếu hư hại do thi công. Chụp ảnh hiện trạng nhà dưới trước khi làm giúp hai bên tránh tranh cãi, và hợp đồng với thợ nên ghi rõ trách nhiệm này.
