Một chung cư cũ được cải tạo, xây lại thường đi qua các khâu: kiểm định chất lượng, đưa vào kế hoạch cải tạo của thành phố, lựa chọn chủ đầu tư, lập và lấy ý kiến phương án bồi thường, tái định cư, bố trí tạm cư, rồi phá dỡ, xây mới và đưa người về. Ở mỗi khâu, chủ căn hộ có quyền được biết, được tham gia quyết định qua hội nghị nhà chung cư, được bồi thường hoặc bố trí chỗ ở, và được khiếu nại khi thấy sai.
Với cư dân các chung cư cũ quanh bán đảo Thanh Đa, chữ "cải tạo" vừa là hy vọng vừa là nỗi lo. Hy vọng vì nhà đã xuống cấp, ở mỗi năm một khó. Lo vì không biết bao giờ, về đâu trong lúc chờ, nhận lại cái gì. Nhiều nhà đã nghe chuyện cải tạo được nhắc tới qua nhiều năm mà chưa thấy khâu nào cụ thể.
Bài này đi qua toàn bộ quy trình ở mức nguyên tắc chung, không nói về dự án cụ thể nào. Quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được sửa đổi nhiều lần và có thể còn thay đổi; khi tới lúc thật, căn cứ là văn bản hiện hành và phương án được duyệt cho chính toà nhà mình.
Vì sao cải tạo chung cư cũ chậm tới vậy
Một chung cư cũ là hàng chục, có khi hàng trăm hộ, mỗi hộ một hoàn cảnh, một nguồn gốc giấy tờ, một kỳ vọng. Để xây lại, phải có đa số đồng thuận, phải có người bỏ vốn, phải có chỗ cho cả trăm hộ ở tạm trong vài năm, và phải có phương án đủ hấp dẫn để nhà đầu tư thấy đáng làm mà người dân thấy không thiệt.
Bài toán tài chính là nút thắt lớn nhất. Nhà đầu tư cần bán được phần diện tích tăng thêm để bù chi phí; nhưng ở nhiều khu, quy hoạch không cho xây quá cao, quá dày, nên phần bán thêm không đủ. Người dân thì mong được nhận lại căn rộng hơn, ở ngay tại chỗ. Hai mong muốn đó không phải lúc nào cũng gặp nhau.
Thêm vào đó là chuyện giấy tờ. Chung cư cũ qua nhiều thời kỳ quản lý, có căn đã có giấy chứng nhận, có căn chỉ có giấy tờ cũ, có căn mua bán giấy tay nhiều lần, có phần cơi nới không ai tính được. Xác định ai được gì cho từng căn là việc rất tốn thời gian.
Hiểu những nút thắt này giúp cư dân bớt bị cuốn theo lời hứa "năm sau xây". Nó cũng cho thấy chỗ mà cư dân có thể làm cho quá trình nhanh hơn: giấy tờ sạch, ban quản trị hoạt động thật, và một tiếng nói chung khi được hỏi ý kiến.
Các khâu của một dự án cải tạo và quyền của chủ căn hộ
Bảng này giúp biết toà nhà mình đang ở khâu nào. Tên gọi văn bản cụ thể có thể khác theo thời kỳ.
| Khâu | Diễn ra thế nào | Quyền của chủ căn hộ | Nên làm gì |
|---|---|---|---|
| Kiểm định chất lượng | Đơn vị có chức năng kiểm tra kết cấu, kết luận mức độ hư hỏng | Được biết kết quả kiểm định | Đề nghị công khai kết quả, hỏi ý nghĩa kết luận |
| Đưa vào kế hoạch cải tạo | Thành phố lập danh mục, kế hoạch cải tạo các chung cư | Được tiếp cận thông tin kế hoạch | Hỏi phường toà nhà ở giai đoạn nào |
| Lựa chọn chủ đầu tư | Theo các hình thức luật định, có sự tham gia của chủ sở hữu | Tham gia qua hội nghị nhà chung cư | Đi họp, đọc kỹ đề xuất của các bên |
| Lập phương án bồi thường, tái định cư | Phương án được lập, công khai, lấy ý kiến | Được xem, góp ý, lựa chọn hình thức | Đối chiếu diện tích, giấy tờ căn mình |
| Bố trí tạm cư | Chỗ ở tạm hoặc tiền thuê nhà trong thời gian xây | Được bố trí theo phương án | Hỏi rõ thời hạn, mức hỗ trợ, nếu chậm thì sao |
| Di dời, phá dỡ | Cư dân bàn giao căn hộ theo kế hoạch | Được thông báo trước, nhận đủ hỗ trợ | Lưu biên bản bàn giao, ảnh hiện trạng |
| Xây dựng | Thi công toà nhà mới | Được biết tiến độ | Theo dõi qua ban quản trị, đại diện cư dân |
| Bố trí lại chỗ ở | Nhận căn hộ mới theo phương án | Được nhận đúng diện tích, đúng vị trí đã thoả thuận | Kiểm căn trước khi ký nhận |
Nhiều chung cư cũ dừng rất lâu ở khâu thứ hai và thứ ba. Chừng nào chưa có phương án bồi thường được lập và công khai, mọi con số về "được nhận lại bao nhiêu mét vuông" đều chỉ là đồn đoán.
Kiểm định: con dấu quyết định số phận toà nhà
Kiểm định để làm gì. Đánh giá mức độ an toàn của kết cấu, làm căn cứ quyết định sửa chữa, cải tạo hay phá dỡ xây lại.
Kết luận phân theo mức độ. Kết quả thường xếp toà nhà theo các mức hư hỏng; mức nặng nhất thuộc diện phải di dời người, phá dỡ.
Ai có quyền biết. Chủ sở hữu và người đang ở có quyền được biết kết luận kiểm định của toà nhà mình. Đề nghị qua ban quản trị hoặc phường.
Kết quả có thể khác cảm nhận. Toà trông cũ kỹ chưa chắc đã nguy hiểm về kết cấu; toà mới sơn lại chưa chắc đã an toàn.
Kiểm định có thời điểm. Kết luận nhiều năm trước có thể không còn đúng. Hỏi lần kiểm định gần nhất là khi nào.
Khi kết luận nguy hiểm. Có thể có yêu cầu di dời khẩn cấp để bảo đảm an toàn tính mạng, kể cả trước khi có phương án cải tạo đầy đủ.
Tự quan sát vẫn có ích. Theo dõi vết nứt, chỗ bong lộ thép, như cách trong bài nứt, thấm ở căn hộ chung cư cũ, giúp cư dân có thêm dữ liệu khi đề nghị kiểm định.
Đề nghị kiểm định. Khi nhiều căn cùng thấy dấu hiệu nguy hiểm, các hộ có thể cùng làm văn bản đề nghị cơ quan quản lý tổ chức kiểm định.
Hội nghị nhà chung cư và ban quản trị: nơi tiếng nói của cư dân có trọng lượng
Trong quá trình cải tạo, nhiều quyết định quan trọng cần sự đồng ý của các chủ sở hữu, như lựa chọn hoặc chấp thuận nhà đầu tư, góp ý phương án. Những quyết định đó đi qua hội nghị nhà chung cư, với tỷ lệ biểu quyết theo quy định. Toà nhà có ban quản trị hoạt động thật, có danh sách chủ sở hữu cập nhật, sẽ đi qua khâu này nhanh và đỡ tranh cãi hơn.
Ngược lại, toà nhà không có ban quản trị, không ai nắm được ai là chủ căn nào, thì mỗi lần cần lấy ý kiến lại phải làm từ đầu. Đó cũng là kẽ hở để một vài cá nhân tự nhận đại diện, ký thoả thuận thay cho cả toà. Bài ban quản trị và tiền chung ở chung cư cũ nói cách bắt đầu từ việc nhỏ để có một ban quản trị đáng tin.
Ban quản trị trong giai đoạn cải tạo phải làm nhiều hơn thu tiền điện cầu thang: tổng hợp ý kiến, đại diện làm việc với nhà đầu tư và chính quyền, phổ biến lại thông tin cho từng hộ. Cư dân nên chọn người có thời gian, minh bạch, và yêu cầu họ báo cáo bằng văn bản sau mỗi buổi làm việc.
Một nguyên tắc nên giữ: không ký bất kỳ thoả thuận cá nhân nào với nhà đầu tư khi chưa có phương án chung được công khai. Thoả thuận riêng lẻ có thể làm yếu vị thế của cả toà, và chính người ký cũng khó đòi hỏi thêm sau đó.
Bồi thường, tái định cư: những lựa chọn thường có
Tái định cư tại chỗ. Nhận lại căn hộ trong toà nhà mới xây trên chính khu đất cũ. Đây là lựa chọn được nhiều người mong nhất.
Tái định cư nơi khác. Nhận căn hộ ở dự án khác, thường khi khu đất cũ không bố trí đủ hoặc theo nguyện vọng.
Nhận tiền. Nhận khoản bồi thường bằng tiền và tự lo chỗ ở mới.
Diện tích căn được nhận lại. Thường tính trên diện tích căn hộ cũ hợp pháp nhân với một hệ số theo quy định và phương án. Con số cụ thể phải lấy từ phương án được duyệt.
Phần cơi nới. Diện tích cơi nới, lấn chiếm không có trên giấy thường không được tính như diện tích hợp pháp.
Chênh lệch diện tích. Muốn nhận căn rộng hơn mức được bố trí thì thường phải trả thêm phần chênh; hỏi cách tính trước.
Căn tầng trệt có kinh doanh. Có thể có cách tính riêng hoặc hỗ trợ cho mặt bằng kinh doanh; hỏi kỹ nếu nhà mình buôn bán.
Người đang thuê nhà nhà nước. Hộ đang thuê căn hộ thuộc sở hữu nhà nước có cơ chế riêng, khác chủ sở hữu.
Mọi con số phải nằm trên giấy. Lời hứa miệng về "được gấp rưỡi diện tích" không có giá trị khi chưa có trong phương án.
Chuẩn bị của mỗi hộ khi toà nhà vào diện cải tạo
Những việc này nên làm ngay khi nghe toà nhà được đưa vào kế hoạch, không đợi tới lúc có phương án.
- Kiểm giấy tờ căn hộ. Giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán, giấy tờ thừa kế. Căn chưa có giấy thì tìm hiểu ngay cách hoàn thiện.
- Sang tên nếu đang ở tình trạng giấy tay. Quyền lợi khi cải tạo gắn với người đứng tên hợp pháp. Hỏi công chứng, văn phòng đăng ký về khả năng hợp thức hoá.
- Thống nhất trong gia đình. Căn nhiều người thừa kế cần thoả thuận ai đại diện, chia quyền lợi thế nào, bằng văn bản.
- Đo và ghi lại hiện trạng. Đo diện tích, chụp ảnh từng phòng, giữ hoá đơn sửa chữa lớn.
- Tham gia hội nghị nhà chung cư. Đi họp, hoặc uỷ quyền bằng văn bản cho người tin cậy.
- Tính phương án tạm cư. Gia đình có chỗ nào ở tạm không, con đi học ở đâu, người già cần gì, nếu phải dời đi vài năm.
- Tính tài chính. Có thể phải trả thêm phần chênh diện tích, chi phí dọn nhà, chi phí sống chênh lệch khi ở tạm.
- Giữ liên lạc với ban quản trị. Nhận thông tin chính thức, tránh nghe tin đồn.
Tình huống: ba gia đình, ba bài toán
Nhà thứ nhất là cặp vợ chồng già ở tầng ba, sống ở đây từ khi còn trẻ, giấy tờ đầy đủ. Bài toán của họ không phải tiền mà là thời gian: vài năm ở tạm có thể là quãng dài với người lớn tuổi. Họ cần hỏi kỹ nơi tạm cư có gần con cháu, gần chỗ khám bệnh không, và cân nhắc giữa chờ tái định cư tại chỗ hay nhận căn nơi khác sẵn có ngay.
Nhà thứ hai mua căn tầng trệt bằng giấy tay nhiều năm trước, có cơi nới ra sân làm chỗ bán hàng. Bài toán của họ là giấy tờ và phần cơi nới. Việc cần làm ngay là gặp luật sư để tìm cách hợp thức hoá quyền sở hữu, và chấp nhận rằng phần cơi nới khó được tính như diện tích hợp pháp. Kỳ vọng đúng giúp họ thương lượng thực tế hơn.
Nhà thứ ba là một gia đình trẻ vừa mua căn hộ với kỳ vọng "sắp xây lại, mua bây giờ là lời". Bài toán của họ là thời gian và rủi ro: dự án có thể chậm nhiều năm, trong lúc đó vẫn phải sống trong toà nhà xuống cấp. Đây là lý do người định mua nên đọc kỹ những gì cần kiểm trước khi mua căn hộ cư xá cũ, không chỉ nhìn kỳ vọng cải tạo.
Ba nhà ở cùng một toà nhưng cần những điều khác nhau. Một phương án tốt phải tính được cho cả ba, và một ban quản trị tốt phải nói được cho cả ba. Đó cũng là lý do mỗi hộ nên lên tiếng về hoàn cảnh riêng của mình khi phương án được lấy ý kiến.
Sai lầm hay gặp khi chung cư vào diện cải tạo
Bán vội vì sợ. Bán căn hộ dưới giá khi nghe tin phải di dời, trong khi quyền tái định cư có giá trị.
Mua vội vì kỳ vọng. Trả giá cao cho căn hộ với kỳ vọng nhận gấp đôi diện tích, rồi phương án không như mong.
Ký thoả thuận riêng với nhà đầu tư. Trước khi có phương án chung, ký riêng làm yếu cả toà và khó đòi thêm.
Không đi họp. Để người khác quyết thay, rồi phản đối khi đã muộn.
Cơi nới thêm khi đã có tin. Không được tính, có thể bị xử lý.
Bỏ mặc căn hộ xuống cấp. Cải tạo có thể còn lâu, trong lúc chờ vẫn phải ở an toàn.
Tin "cò" chung cư. Người hứa lo suất tái định cư, lo diện tích lớn hơn nếu trả tiền trước.
Không giữ giấy tờ. Mất giấy, giấy ướt do nước lên, không chứng minh được quyền lợi.
Khi nào cần người có chuyên môn, cơ quan có thẩm quyền
UBND phường. Hỏi toà nhà ở giai đoạn nào trong kế hoạch cải tạo, xin thông tin kiểm định, đề nghị hỗ trợ tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Cơ quan quản lý nhà ở của thành phố. Với các vấn đề về kế hoạch cải tạo, kiểm định, chính sách chung.
Luật sư về nhà đất. Khi giấy tờ không đầy đủ, mua giấy tay, có tranh chấp thừa kế, hoặc khi đọc hợp đồng, thoả thuận với nhà đầu tư.
Kỹ sư kết cấu độc lập. Khi cư dân cần ý kiến chuyên môn về tình trạng toà nhà, nhất là khi có tranh cãi về mức độ nguy hiểm.
Công chứng viên. Khi uỷ quyền đi họp, thoả thuận chia quyền lợi trong gia đình.
Trợ giúp pháp lý. Người có hoàn cảnh khó khăn có thể thuộc diện được trợ giúp pháp lý miễn phí; hỏi phường.
Khiếu nại, khởi kiện. Khi không đồng ý quyết định hành chính về bồi thường, tái định cư, có thể khiếu nại hoặc khởi kiện trong thời hạn luật định. Hỏi luật sư ngay khi nhận quyết định.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư cũ bao nhiêu năm thì phải xây lại?
Không chỉ tính theo tuổi. Việc phá dỡ, xây lại dựa trên niên hạn sử dụng và kết luận kiểm định chất lượng; toà nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm có thể phải di dời sớm hơn.
Chủ căn hộ chung cư cũ được bồi thường thế nào khi xây lại?
Thường có các lựa chọn tái định cư tại chỗ, tái định cư nơi khác hoặc nhận tiền, với diện tích, mức cụ thể theo phương án được duyệt cho từng dự án. Mọi con số phải lấy từ phương án chính thức.
Trong thời gian xây lại chung cư thì ở đâu?
Phương án thường có bố trí tạm cư hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà. Hỏi rõ thời hạn, mức hỗ trợ và cách xử lý nếu dự án chậm tiến độ.
Không đồng ý cải tạo chung cư thì có được ở lại không?
Khi toà nhà đã được kết luận nguy hiểm, việc di dời để bảo đảm an toàn có thể được thực hiện theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Với các vấn đề khác, cư dân có quyền góp ý, biểu quyết qua hội nghị nhà chung cư và khiếu nại theo luật.
Căn hộ cơi nới có được tính khi cải tạo không?
Phần cơi nới, lấn chiếm không có trong giấy tờ hợp pháp thường không được tính như diện tích chính thức. Có thể có hỗ trợ tuỳ phương án, nhưng không nên kỳ vọng như phần hợp pháp.
Mua căn hộ chung cư cũ để chờ cải tạo có nên không?
Có rủi ro lớn về thời gian và phương án. Dự án có thể kéo dài nhiều năm, quyền lợi phụ thuộc phương án được duyệt. Nếu mua, nên mua vì nhu cầu ở, có giấy tờ đầy đủ, và hỏi luật sư trước.
