Trước khi thuê hay mua căn hộ ở cư xá, chung cư cũ, cần kiểm bốn thứ: giấy tờ và tình trạng pháp lý của toà nhà, kết cấu và thấm, hệ thống điện nước, và đời sống chung của dãy nhà. Đi xem nhiều lần, vào giờ khác nhau, kể cả lúc mưa lớn và lúc triều cường, vì một buổi chiều nắng đẹp sẽ không cho thấy gì.
Căn hộ chung cư cũ quanh bán đảo Thanh Đa có những điểm hút người: giá thường mềm hơn chung cư mới cùng khu vực, gần trung tâm, nhiều cây xanh, hàng xóm biết nhau. Đi kèm là những rủi ro riêng: toà nhà xuống cấp, có thể nằm trong diện cải tạo, căn hộ đã bị sửa chồng sửa chéo qua nhiều đời chủ.
Bài này là danh sách kiểm cho người sắp thuê hoặc mua, không nhằm khuyên nên hay không nên, mà để mỗi người tự cân trên đúng thông tin.
Giấy tờ và tình trạng pháp lý
Giấy chứng nhận của căn hộ. Xem tên chủ sở hữu, diện tích, địa chỉ, các dòng ghi chú. Đối chiếu với giấy tờ tuỳ thân của người bán.
Diện tích trên giấy và thực tế. Căn hộ cũ hay có phần cơi nới, lồng sắt, ban công bị xây kín. Phần đó không có trên giấy và có thể bị buộc tháo dỡ.
Căn hộ có đang thế chấp, tranh chấp không. Hỏi người bán, kiểm tra qua công chứng, văn phòng đăng ký đất đai.
Toà nhà có trong diện kiểm định, cải tạo không. Hỏi UBND phường, ban quản trị. Đây là thông tin ảnh hưởng thẳng tới giá trị và kế hoạch ở lâu dài.
Nhiều người cùng đứng tên. Căn hộ thừa kế chưa chia, nhiều anh em cùng có quyền thì cần đủ chữ ký.
Mua bán qua giấy tay. Rủi ro cao, nhất là với căn hộ có thể vào diện cải tạo, vì quyền lợi sau này gắn với người đứng tên hợp pháp.
Với người thuê. Kiểm người cho thuê có đúng là chủ hoặc được chủ uỷ quyền không, xem giấy chứng nhận hoặc giấy uỷ quyền.
Nhờ người có chuyên môn. Một buổi tư vấn với luật sư hoặc công chứng viên trước khi đặt cọc là khoản đáng chi.
Kết cấu, thấm và những gì mắt thường thấy được
Vết nứt trên dầm, cột, góc cửa. Nứt xiên ở góc cửa, nứt dọc dầm, bê tông bong lộ thép gỉ là dấu hiệu nên mời kỹ sư xem trước khi quyết.
Trần nhà vệ sinh và trần ban công. Chỗ hay bong lộ thép nhất. Rọi đèn pin kỹ.
Vệt ố trên trần. Hỏi thẳng có bị thấm từ tầng trên không, đã sửa chưa.
Sàn có võng không. Đặt một vật tròn xuống sàn, xem nó lăn mạnh về phía nào.
Tường vừa sơn mới. Sơn mới đẹp có thể đang che vết nứt, vết thấm. Hỏi lý do sơn lại, xem kỹ các góc.
Cửa đóng có kẹt không. Cửa kẹt có thể do biến dạng, cũng có thể chỉ là bản lề. Hỏi và xem.
Tường đã bị đục thông chưa. Căn hộ có phòng rộng bất thường so với các căn cùng dãy có thể đã bị đục tường. Hỏi ai làm, có kỹ sư xem không.
Mái với căn tầng trên cùng. Lên sân thượng xem mái, máng xối, chỗ đọng nước.
Điện, nước và những thứ phải thay ngay
Với phần lớn căn hộ cũ, nên tính trước một khoản để thay toàn bộ dây điện và ống cấp nước. Đây không phải chuyện kén chọn: dây điện cũ không chịu được tải của đồ điện bây giờ, ống sắt cũ gỉ bên trong. Mở tủ điện xem có aptomat và thiết bị chống giật không, dây có đi nổi chằng chịt không, ổ cắm có cháy sém không.
Nước là chuyện riêng của từng toà nhà. Hỏi nước về có đủ áp lên tầng trên không, giờ nào yếu, bể chứa trên mái có ai vệ sinh không. Mở vòi xem nước có đục, có mùi không. Ở chung cư cũ, căn tầng trên có khi phải lắp thêm máy bơm tăng áp.
Thoát nước thì thử bằng cách đổ một xô nước vào thoát sàn nhà vệ sinh, xem nước rút nhanh hay chậm, có mùi bốc lên không. Hỏi đường ống thoát chung có hay tắc không, lần cuối hút bể phốt khi nào.
Cộng các khoản này vào giá mua hoặc vào lựa chọn thuê. Một căn hộ giá mềm hơn nhưng phải làm lại điện nước, chống thấm nhà vệ sinh thì so với căn đắt hơn mà đã làm kỹ, chênh lệch có khi không còn bao nhiêu.
Đi xem vào giờ khác nhau, kể cả lúc nước lên
Một căn hộ có thể rất khác giữa buổi sáng ngày thường và tối thứ bảy. Đi xem ít nhất hai ba lần: một lần ban ngày để xem ánh sáng, độ thoáng; một lần buổi tối để nghe tiếng ồn, xem hành lang có sáng không, có karaoke không; và nếu được, một lần vào ngày mưa lớn hoặc ngày triều cường.
Ở bán đảo Thanh Đa, chuyện nước là thực tế không né được. Căn tầng trên không ngập nhưng đường vào toà nhà, sân để xe, chân cầu thang có thể ngập vào những đợt triều cường lớn. Hỏi hàng xóm: nước lên tới đâu, xe để ở đâu những hôm đó, đi làm có bị kẹt không. Câu trả lời của người ở lâu đáng tin hơn lời người bán.
Với căn tầng trệt, câu hỏi còn nghiêm trọng hơn: nước có vào nhà không, cống có trào ngược không, nhà đã nâng nền chưa. Xem chân tường có vệt nước cũ không, tủ, giường có kê chân cao không.
Lần đi xem cuối, ngồi lại hành lang mười lăm phút. Nghe tiếng động, xem ai đi qua, chào một hai hàng xóm. Người ta có thể sửa căn hộ, nhưng rất khó thay được dãy nhà và những người sống trong đó.
Những chiêu hay gặp khi mua bán, cho thuê căn hộ cũ
"Sắp được xây lại, mua bây giờ là lời." Chuyện cải tạo chung cư cũ thường kéo dài, quyền lợi cụ thể phụ thuộc phương án được duyệt. Không ai hứa chắc được mức lời.
"Diện tích thực tế rộng hơn giấy." Phần rộng hơn thường là cơi nới, không có trên giấy, không được tính khi bồi thường hay cải tạo.
Giục đặt cọc trong ngày. Lấy cớ có người khác đang hỏi. Căn hộ cũ không biến mất sau một đêm.
Sơn sửa cấp tốc trước khi bán. Che vết nứt, vết thấm. Hỏi lịch sử sửa chữa, xin xem ảnh cũ nếu có.
Cho thuê "giá mềm" nhưng không hợp đồng. Không có hợp đồng thì tiền cọc và quyền ở đều khó bảo vệ.
Giấu khoản nợ tiền chung. Hỏi ban quản trị hoặc tổ tự quản xem căn hộ có đang nợ tiền chung không.
Nói "chưa bao giờ ngập". Hỏi hàng xóm, đi xem vào ngày triều cường.
Đặt cọc không có điều khoản hoàn cọc. Ghi rõ trường hợp được hoàn cọc, như kết quả kiểm tra pháp lý không đúng như cam kết.
Câu hỏi thường gặp
Có nên mua căn hộ chung cư cũ không?
Tuỳ nhu cầu và khả năng chấp nhận rủi ro. Căn hộ cũ thường giá mềm hơn, vị trí tốt, nhưng phải tính chi phí sửa chữa, tình trạng toà nhà và khả năng vào diện cải tạo. Kiểm kỹ giấy tờ và kết cấu trước khi quyết.
Mua căn hộ cũ nằm trong diện cải tạo có lợi không?
Không chắc. Quyền lợi phụ thuộc phương án bồi thường, tái định cư được duyệt và thời gian thực hiện, có thể kéo dài nhiều năm. Hỏi phường, ban quản trị và luật sư trước khi mua với kỳ vọng này.
Thuê căn hộ cũ cần lưu ý gì trong hợp đồng?
Ghi rõ giá, thời hạn, tiền cọc, ai chịu sửa chữa phần nào, tiền chung ai đóng, và điều kiện chấm dứt hợp đồng. Chụp ảnh hiện trạng căn hộ lúc nhận để khi trả không bị bắt đền oan.
Làm sao biết toà chung cư cũ có an toàn không?
Hỏi ban quản trị hoặc phường xem toà nhà đã được kiểm định chưa và kết quả thế nào. Tự quan sát vết nứt trên dầm, cột, bê tông bong lộ thép; nghi ngờ thì mời kỹ sư kết cấu xem.
Căn hộ tầng trệt chung cư cũ ở Thanh Đa có hay ngập không?
Tuỳ vị trí từng toà và từng đợt triều cường. Hỏi hàng xóm ở lâu, xem vệt nước cũ trên chân tường, và nếu được, đi xem vào ngày triều cường lớn.
